税理士ブログ

不動産所得を生ずべき不動産等の貸付けが、「事業的規模」か「事業的規模に至らない規模（業務的規模）」かにより、不動産所得の金額の計算における「資産損失」「事業専従者給与」「青色申告特別控除」等の取扱いが異なります。
事業的規模の判定は、原則として、社会通念上事業と称する程度の規模で不動産貸付けを行っているかどうかにより判断しますが、次のいずれかに該当する場合は、特に反証がない限り事業として取り扱われています（基通26－9）。

事業的規模の判定基準（形式基準）
建物の場合、貸間、アパ－ト等の独立した室数が、おおむね10室以上、独立した家屋の貸家数が、おおむね5棟以上
土地の場合、土地、駐車場の契約件数が、おおむね50件以上（１室の貸付けに相当する土地の契約件数をおおむね5件として判定）
(注)　例えば貸室数が8室と貸地の契約件数が15件の場合、貸室8室＋（貸地15件÷5＝3）＝11室となり、事業的規模と判定されます。

なお、実質基準として、賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみて、上記の形式基準に準じる事情があると認められる場合には、事業として取り扱うこととなります。これは、いわゆる5棟１０室の基準を満たさないものの、賃貸収入が比較的多額で、かつ、不動産管理に係る役務の提供の事務量を相当要するような場合における事実認定による判定となります。しかし、この実質基準での判定の場合には、事業所得としての性質として掲げられる各性質（営利性・有償性、反復・継続性、自己の危険と計算における事業遂行性、精神的・肉体的労力の程度、人的・物的設備の有無など）を総合的に判断することとなりますので、非常に難しいものとなります（平成19年12月4日裁決）。

被相続人の財産にはプラスの財産だけでなく、マイナスの財産（債務）もあります。そのため、相続人は相続の開始があったことを知ったときから３ケ月以内（熟慮期間といいます）に、単純承認、限定承認、相続放棄のうちいずれかを選択することができます。

(1） 単純承認
相続人が単純承認したときは、無限に被相続人の権利義務を承継します。したがって、被相続人の遺した財産がプラスの財産よりマイナスの財産のほうが多くて弁済しきれないときには、相続人は自分の財産で弁済しなければなりません。
単純承認は特に必要な手続きはなく、次のような場合には単純承認したものとみなされます。
(ア) 　熟慮期間内に限定承認又は相続放棄をしなかった場合
(イ) 　いずれかを選択する前に相続財産の全部又は一部の処分した場合
(ウ) 　限定承認又は相続放棄をした後で、相続財産の全部又は一部を隠匿、
消費等した場合

(2） 限定承認
限定承認とは、相続によって得たプラスの財産を限度として、被相続人の債務及び遺贈を弁済する相続の方法です。つまり、相続財産で被相続人の債務や遺贈を支払い（残った債務は返済しなくて可）、相続財産が残ればそれを相続できる、というものです。
限定承認をする場合は、相続人全員で、熟慮期間内に相続財産の財産目録を家庭裁判所に提出し、限定承認する旨を申述します。

(3） 相続放棄
相続放棄とは、相続財産（プラスの財産・マイナスの財産）を一切引き継がないという意思表示であり、相続放棄をする場合には相続人単独で家庭裁判所にその旨を申述します。
相続放棄をした場合、民法上は初めから相続人とならなかったとみなされますので、相続欠格や廃除とは異なり代襲相続はおきませんが、相続人や相続分に変更が生じます。