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高圧線下の宅地における評価減のポイント
土地の評価減において、実務上のインパクトが大きく、かつ見落とされやすい事例として「高圧線下の宅地」の評価があります。
事案の概要
郊外の住宅地に位置する500㎡の宅地。敷地上空を電力会社の高圧送電線が通過しており、登記簿には「区分地上権（または地役権）」の設定が記載されている事案でした。
- 1. 減額のスキーム
- 財産評価基本通達に基づき、「区分地上権に準ずる地役権の目的となっている宅地」として評価します。高圧線の存在は、建築物の高さ制限や構造上の制約（離隔距離の維持）を課すため、その利用制限の度合いに応じて評価額を直接減額することが可能です。
- 2. 具体的な計算イメージ
- 制限の内容によって減額率が異なります。
- 50%減： 家屋の建築が「全く不可能」な場合。
- 30%減： 建築は可能だが、階数制限などの制限を受ける場合。
路線価による評価額が1億円の土地で、敷地の半分が「30%減」の制限区域に該当する場合、1億円 × 0.5（面積比） × 30% = 1,500万円の評価減となります。
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実務上の留意点
登記簿謄本を確認し、電力会社との契約内容を把握することが第一歩です。
登記がない場合でも、実際に送電線が通過していれば「利用価値が著しく低下している宅地」として、10%程度の評価減を主張できる余地があります。
また、建築制限の詳細は電力会社が発行する「線下地補償契約」等の書類で正確な面積と制限内容を特定することが重要です。