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地積規模の大きな宅地における減額評価のポイント
広大な土地を所有するクライアントにとって、もっとも大きな減額の武器となるのが「地積規模の大きな宅地の評価」です。
2018年の改正（旧：広大地評価からの変更）以降、判定基準が明確になり、実務での適用精度がより重要視されています。
事案の概要
東京近郊の住宅街に位置する1,200㎡の宅地。容積率は200%で、路線価は30万円/㎡。周囲は戸建住宅が立ち並ぶ地域です。
- 1. 適用要件の判定
- 面積： 三大都市圏では500㎡以上（それ以外は1,000㎡以上）。
- 地区区分： 「普通商業・併用住宅地区」または「普通住宅地区」に所在。
- 容積率： 指定容積率が400%（東京23区は300%）未満。
- A, Bは地区区分と地積に応じた係数。
- 評価額：1,200㎡ × 30万円 × 0.77 ＝ 約2億7,700万円
（補正なしの場合の3億6,000万円から、約8,300万円の減額）
以下の要件を満たす場合、大幅な減額が可能です。
通常の評価額に対し、以下の算式で求められる「規模格差補正率（K）」を乗じます。
K =（地積 × A + B) ÷ 地積 × 0.8
このケース（1,200㎡・普通住宅地区）では補正率が概ね0.77前後となり、これだけで約23%の評価減となります。
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実務上の留意点
「普通商業・併用住宅地区」での適用可否が判断の分かれ目となります。
また、倍率地域であっても、標準的な宅地を大幅に超える規模であれば「宅地としての評価」を前提にこの補正を適用できるため、申告漏れによる「払いすぎ」を防ぐ重要なチェック項目です。