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都市計画道路予定地を含むマンション敷地の評価ポイント
マンション敷地の評価において、都市計画法上の制限、特に「都市計画道路予定地」が含まれるケースは、実務上もっとも頻出かつインパクトの大きい減額要因となります。
事案の概要
都心部の商業地域に位置する分譲マンション（敷地面積1,500㎡）。敷地の約40%が、将来の幹線道路拡幅のための「都市計画道路予定地」に指定されている事案でした。
- 1. 減額のスキーム
- 財産評価基本通達24-7（都市計画道路予定地の評価）に基づき、「都市計画道路予定地補正率」を適用します。この補正は、建築制限（階数制限や構造の制約）による利用価値の低下を反映するものです。
- 2. 具体的な計算イメージ
- 通常の路線価方式で算出した評価額に対し、予定地部分の割合（40%）と地区区分（商業地区）に応じた補正率を乗じます。
- 例えば、地区区分や容積率によりますが、0.90〜0.80程度の補正率が適用されることが多く、このケースでは敷地全体の評価を1割〜2割程度直接的に引き下げることが可能です。
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実務上の留意点
マンションの場合、各区分所有者が保有する「敷地権」の評価に対してこの補正を適用します。
敷地全体が広大であるため、1割の減額であっても相続税全体に与える影響は数千万円単位になることも珍しくありません。
また、計画の具体化（事業決定）の有無や、将来の建替え時に容積率が消化できなくなるリスクなど、個別性の強い要因がある場合は、不動産鑑定評価を併用することでさらなる減額（20%超）が認められる可能性もあります。