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セットバックと私道に関する減額評価のポイント
実務上、非常に頻出する「セットバック（道路後退）」と「私道」に関する評価減の事案です。
これらは対象地が古くからの市街地にある場合、ほぼ確実に見つかる減額要因です。
事案の概要
- 1. セットバック（建築基準法42条2項道路）
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- 幅員4m未満の道路に面した土地で、将来の建替え時に道路中心線から2m後退（セットバック）が義務付けられている部分の評価です。
- 減額のスキーム： セットバックが必要な部分の面積について、通常の評価額から「70%」を控除します（3割評価）。
- 具体例： 200㎡の土地で道路沿い20㎡がセットバック対象の場合、その20㎡分は評価額が7割引きとなります。
特に「これから家を建てる」という文脈だけでなく、現況で建物が建っていても適用漏れがないか確認が必須です。
- 2. 私道負担（通り抜け道路と行き止まり道路）
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敷地の一部が「道路」として使用されている場合の評価です。
- 行き止まり道路（特定の人の利用）： その私道部分を通常の評価額の「30%」で評価（70%減）します。
- 通り抜け道路（不特定多数の利用）： 公共性が高いとみなされ、評価額は「ゼロ（非課税）」となります。
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実務上の留意点
公図上は一つの地番であっても、現況が道路であれば私道評価の対象となります。
特に千代田区などの古い宅地では、登記面積と有効宅地面積に差があるケースが多く、現況測量図や「道路等に関する証明書」の取得により、数千万円単位の評価差額が生じるポイントです。