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不整形地における減額評価のポイント
土地評価の「難所」であり、かつ評価額を大きく左右する「不整形地」のケーススタディを紹介します。
事案の概要
三角形やL字型（カギ型）など、標準的な長方形ではない宅地。有効に建物を配置できず、デッドスペースが生じる事例です。
- 1. 減額のスキーム
- 「不整形地補正率」を適用します。評価対象地を囲む最小の長方形（想定整形地）を描き、そこからはみ出す部分（かげ地）の割合（かげ地割合）に応じて減額率を決定します。
- 2. 具体的な計算イメージ
- かげ地割合が大きくなるほど、補正率は小さくなります（＝評価額が下がります）。
- かげ地割合が25%〜の場合、地区区分にもよりますが、0.90〜0.70程度の補正（10%〜30%減）が適用されます。
- 評価額：路線価 × 奥行価格補正 × 不整形地補正率
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実務上の留意点
これらの評価は、机上の計算だけでなく「現地の測量図」と「公図」の照合が不可欠です。
特に「無道路地」に見えても、実際には「通路」として地役権が設定されていたり、逆に「接道している」と思いきや「段差があり実質的に接道していない」といった個別要因を拾い上げることで、相続税額を劇的に抑えることが可能です。