居住用区分所有財産の区分所有補正率
重要度: 3 / 5
- 誤り事例:
- 令和6年以後取得の居住用区分所有財産に補正率を適用しなかった。
- 正しい評価方法:
- 適用対象・評価乖離率等を確認し、敷地利用権と区分所有権の各価額について個別通達の区分所有補正率を適用する。
財産評価のチェックポイント
第1章 土地及び土地の上に存する権利
財産評価基本通達6項（総則6項）の適用リスク
重要度: 5 / 5
- 誤り事例:
- 相続開始直前に多額の借入れを行って収益不動産を取得し、財産評価基本通達に基づく通常の路線価・倍率方式による評価額と、取得価額・不動産鑑定評価額との間に著しい乖離があるにもかかわらず、機械的に通達評価額をそのまま採用して申告した。
- 正しい評価方法:
- 通達評価額と実勢価格（鑑定評価額等）との間に著しい乖離があり、かつ、専ら相続税の負担軽減を目的として不動産の取得・借入れが行われたと認められるなど「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる」特別の事情がある場合には、総則6項に基づき、通達評価額ではなく不動産鑑定評価額等の他の合理的な方法による評価が行われることがあります（最高裁令和4年4月19日判決）。取得の時期・目的、借入れの経緯、乖離の程度等を総合的に検討し、行き過ぎた節税スキームでないかを確認する必要があります。
- 関係法令・通達
- 評価通達6（この通達の定めにより難い場合の評価）
小規模宅地等の特例の適用要件・限度面積
重要度: 5 / 5
- 誤り事例:
- 特定居住用宅地等（限度面積330㎡、減額80％）と貸付事業用宅地等（限度面積200㎡、減額50％）を併用する際に、限度面積の調整計算（按分計算）を行わずにそれぞれの上限面積をそのまま適用して過大な減額を行った。また、相続時精算課税により生前贈与を受けていた宅地等について、本特例の対象になるものと誤認した。
- 正しい評価方法:
- 小規模宅地等の特例は、財産評価そのものではなく、評価後の課税価格の計算上一定の面積まで評価額を減額する特例であるため、まず評価通達に基づく通常の評価額を確定させた上で、宅地等の区分（特定居住用・特定事業用・特定同族会社事業用・貸付事業用）ごとの要件充足性、限度面積の調整計算（貸付事業用宅地等を含む場合の按分算式）を正しく適用する必要があります。相続時精算課税適用財産及び暦年課税による生前贈与加算の対象となった宅地等は、原則として本特例の対象になりません。
- 関係法令・通達
- 租税特別措置法69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）
未分割財産の相続税申告における評価上の留意点
重要度: 4 / 5
- 誤り事例:
- 申告期限までに遺産分割が確定していない財産について、評価そのものを保留したまま申告書を提出した。また、未分割の状態で小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の適用を受けようとした。
- 正しい評価方法:
- 遺産が未分割の場合であっても、各共同相続人が民法に規定する相続分（法定相続分又は包括遺贈の割合）に従って財産を取得したものとして、通常どおり評価通達に基づく評価を行った上で申告する必要があります。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は、原則として未分割の財産には適用できませんが、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して申告し、その後の分割確定後4か月以内に更正の請求を行うことで、遡って適用を受けることができます。
一団の工場用地
重要度: 3 / 5
- 誤り事例:
- 数筆にまたがる工場用地について、地目や登記上の筆ごとに個別に路線価を乗じて評価した。
- 正しい評価方法:
- 一団として一体利用されている工場用地は、原則としてその全体を1画地として評価します（ただし工場用地は宅地とは評価単位を異にし、一団の工場用地ごとに評価する取扱いがある点に留意）。
- 関係法令・通達
- 評価通達7-2（評価単位）
共同ビルの敷地
共有地
重要度: 3 / 5
- 誤り事例:
- 共有地全体を一体で評価すべきところ、各共有者の持分割合に応じて土地を物理的に区分けしたかのように扱い、それぞれの使用範囲を独立した画地として個別に評価した。
- 正しい評価方法:
- 共有地は、原則として共有者全員の共有物全体を1画地として評価し、その評価額に各共有者の共有持分割合を乗じて評価額を算定します。ただし、共有者間で利用状況が明確に区分され、それぞれが独立した利用単位を構成していると認められる場合には、実際の利用の単位ごとに評価単位を判定します。
- 関係法令・通達
- 評価通達2（共有財産）
共有持分者が死亡した場合
重要度: 3 / 5
- 誤り事例:
- 共有者の一人が死亡した際、被相続人の持分に相当する面積の土地を物理的に特定・分筆できるものとみなし、その特定部分のみを独立した画地として評価した。
- 正しい評価方法:
- 共有持分は所有権の量的な一部を表すものであり、土地そのものが物理的に分割されているわけではないため、共有地全体をまず1画地として評価し、その評価額に被相続人の共有持分割合を乗じて相続税評価額を算定します。
- 関係法令・通達
- 評価通達2（共有財産）
不合理分割地
重要度: 4 / 5
- 誤り事例:
- 親族間で宅地を分割した際、一方が接道義務を満たさない形状（無道路地や狭小地）になってしまったが、実際の分筆登記の区画通りにそれぞれの筆を独立した評価単位として評価した。
- 正しい評価方法:
- 贈与や遺産分割等による分割が著しく不合理である（宅地として通常の用に供することができない）と認められる場合は、分割前の1区画の宅地として全体を評価した上で、各取得者の評価額を按分等により求めます。
- 関係法令・通達
- 評価通達7-2（注1）（評価単位）
地積（登記簿地積と実測地積の相違）
重要度: 4 / 5
- 誤り事例:
- 土地の評価にあたり、登記簿上の地積（公簿面積）をそのまま用いて路線価に乗じたが、実際には測量の結果、実測面積が登記簿面積と大きく異なっていた（特に古い分筆地や縄伸び・縄縮みのある地域で相違が生じやすい）。
- 正しい評価方法:
- 地積は、原則として課税時期における実際の地積によります。登記簿上の地積と実際の地積が異なる場合には、実測図その他の資料により実際の地積を確認した上で評価します（実測が困難な場合の取扱いも含め、地積の確認方法について検討した記録を残すことが望まれます）。
- 関係法令・通達
- 評価通達8（地積）
宅地
貸宅地（貸地）
重要度: 3 / 5
- 誤り事例:
- 借地権が設定されている宅地について、自用地としての評価額をそのまま貸宅地の評価額とした。
- 正しい評価方法:
- 貸宅地は、自用地としての価額から、その宅地に係る借地権の価額（自用地価額×借地権割合）を控除した金額により評価します。
- 関係法令・通達
- 評価通達25（貸宅地の評価）
目次
- 財産評価チェックポイント集
-
第2章 家屋及び構築物等
-
第4章 公社債等
-
第9章 みなし相続財産
-
第11章 債務控除
-
第12章 相続税がかからない財産
