財産評価のチェックポイント
財産評価のチェックポイント
空き家となっている貸家の敷地 / 空室のあるアパートの敷地
重要度: 5 / 5
- 誤り事例:
- 相続開始時点で空室となっている部屋がある貸家（アパート等）の敷地について、空室部分も含めた全室分の賃貸割合をそのまま用いて貸家建付地評価を行った、又は逆に空室があるからといって一律に賃貸割合から除外した。賃貸割合（一時的空室の該当性）は国税不服審判所の裁決事例が多数存在する頻出の争点であり、判定を誤ると評価額に直接影響するため特に注意が必要です。
- 正しい評価方法:
- 貸家建付地の評価に用いる賃貸割合は、原則として相続開始時における実際の賃貸状況に基づき算定しますが、一時的な空室（課税時期前後の入居状況、募集の状況等から一時的なものと認められる場合）については、継続的に賃貸されていたものとして賃貸割合に含めることができます。
- 関係法令・通達
- 評価通達26（貸家建付地の評価）
ウィークリーマンションの敷地 / マンスリーマンションの敷地 / 民泊建物の敷地 / 下宿家屋
貸家建築中の宅地 / 建築中のアパートの敷地
重要度: 3 / 5
- 誤り事例:
- 相続開始時点でまだ建物が完成していない（建築中の）貸家の敷地について、完成後の貸家建付地としての評価を行った。
- 正しい評価方法:
- 課税時期において貸家が建築中（未完成）の場合、建物の賃貸借はまだ生じていないため、その敷地は自用地として評価するのが原則です（建物自体も費用現価の70％により評価）。
- 関係法令・通達
- 評価通達91（建築中の家屋の評価）
貸家建付借地権 / 貸家建付地
重要度: 5 / 5
- 誤り事例:
- 借地上に建てた貸家を第三者に賃貸している場合の敷地（貸家建付借地権）について、借地権の評価額をそのまま用い、借家権相当額の控除を行わなかった。賃貸不動産を保有する相続案件のほぼすべてで登場する論点であり、借家権割合・賃貸割合の控除漏れは影響金額も大きいため、頻度・金額の両面で特に注意を要します。
- 正しい評価方法:
- 貸家建付地は自用地としての価額から「自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」を控除して評価し、貸家建付借地権についても同様に、借地権の価額から「借地権価額×借家権割合×賃貸割合」を控除して評価します。
河川を隔てて路線に接している土地 / 水路のある宅地
サブリース契約している敷地
社宅の敷地
太陽光発電敷地
重要度: 2 / 5
- 誤り事例:
- 太陽光発電設備を設置するために利用されている土地について、宅地として評価した、又は雑種地としての評価にあたり造成費用相当額の控除を行わなかった。
- 正しい評価方法:
- 太陽光発電設備の敷地は原則として雑種地として評価し、近隣の宅地等の価額を基に、その土地を宅地として利用するための造成費用相当額を控除する等の方法で評価します。
- 関係法令・通達
- 評価通達82（雑種地の評価）
鉄道の高架下の賃借権
重要度: 2 / 5
- 誤り事例:
- 鉄道高架下の賃借権について、一般の借地権と同様の評価方法（借地権割合の適用）を行った。
- 正しい評価方法:
- 鉄道高架下の土地は建物の建築に制限があるなど通常の宅地利用ができないことが多く、雑種地の賃借権に準じ、利用の制限内容や賃貸借契約の実態に応じた個別評価を行います。
- 関係法令・通達
- 評価通達87（雑種地の賃借権の評価）
売買契約中の土地
農地 / 田 / 畑
重要度: 3 / 5
- 誤り事例:
- 農地（田・畑）の評価にあたり、農地法上の区分（純農地・中間農地・市街地農地・市街地周辺農地）を確認せず、一律に宅地比準方式又は倍率方式を適用した。
- 正しい評価方法:
- 農地はまずその農地法上の区分を確認し、区分に応じた評価方式（純農地・中間農地は倍率方式、市街地農地は宅地比準方式又は倍率方式、市街地周辺農地は市街地農地としての評価額の80％）を適用します。
- 関係法令・通達
- 評価通達34（農地の分類）
目次
- 財産評価チェックポイント集
-
第2章 家屋及び構築物等
-
第4章 公社債等
-
第9章 みなし相続財産
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第11章 債務控除
-
第12章 相続税がかからない財産
